ماده ۱ – مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل
دو قسمت است.
مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.
ماده ۲ – قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که
حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌پیشه مخصوص نبوده و به کلیه
مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای
استفاده اختصاصی تشخیص داده‌نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند
نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به
قسمت‌معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده ۳ – حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل
تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به‌هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک
قهری خواهد بود.
ماده ۴ – حقوق و تعهدات و همچنین حصه هر یک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارج
قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت‌قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای
اختصاصی تمام ساختمان به جز آنچه که به موجب این قانون استثناء شده باشد یا این که
قرارداد‌مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده
باشد.
ماده ۵ – انواع شرکتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و
آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا‌پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از
انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده ۶ – چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات
مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترک به‌اکثریت آراء مالکینی است که بیش
از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.
تبصره – نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این
قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در
همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
ماده ۷ – هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا
قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای‌اجرای مقررات این
قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به
تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت‌بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این
که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد
شد.
ماده ۸ – در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه
نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی‌از بین خود یا از خارج انتخاب
نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت
مدیریت و سایر موضوعات‌مربوطه در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده ۹ – هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات
ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی‌خود مفید می‌داند
انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در
محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در‌قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد
بدهند.
ماده ۱۰ – هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی
خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا‌اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً
سهیم می‌گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر
متعلق به غیر باشد که در این‌صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج
مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای
مشترک و‌به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات
آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک‌به ترتیبی که در
آیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج
برای آن است صرفنظر نماید.
ماده ۱۱ – دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین‌نامه‌های اجرایی
آن را تهیه و بعد از تصویب هیأت وزیران به مورد اجرا به‌گذارد.
دولت مأمور اجرای این قانون است.
قانون بالا مشتمل بر یازده ماده و یک تبصره که در تاریخ دوم دی ماه یک هزار و
سیصد و چهل و سه به تصویب مجلس سنا رسیده بود در جلسه روز‌یکشنبه شانزدهم اسفند
ماه یک هزار و سیصد و چهل و سه به تصویب مجلس شورای ملی رسید.
رییس مجلس شورای ملی – مهندس عبدالله ریاضی
مصوب ۱۳۴۳٫۱۲٫۱۶
آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها با اصلاحات بعدي
بخش اول : قسمتهاي مختلف ساختمان
فصل اول : قسمتهاي اختصاصی
ماده ۱ قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می شود که عرفاً براي استفاده انحصاري شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته
باشد.
ماده ۲ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها و پارك هاي متعلّقه براي مالکیت قسمتهاي اختصاصی نیز باید بطورمجزا سند
مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه ، شماره ، مساحت قسمتهاي وابسته ، ارزش وغیره باید در
سند قید گردد.
فصل دوم : قسمتهاي مشترك
ماده ۳ قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء
می باشدقسمتهاي مشترك محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاري برآنها قایل شد.
تبصره گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاي دیگر وهمچنین نگاهداري حیوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است .
قسمتهاي مشترك در ملکیت مشاع تمام شرکاي ملک است ، هرچند که در قسمتهاي اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن
قسمتهاعبور نماید.
ماده ۴ قسمتهاي مشترك مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها عبارت است از:
الف زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روي آن قرار گرفته باشد.
ب تأسیسات قسمتهاي مشترك از قبیل چاه آب و پمپ ، منبع آب ، مرکز حرارت و تهویه ، رختشویخانه ، تابلوهاي برِ، کنتورها، تلفن
مرکزي ، انبار عمومی ساختمان ، اتاق سرایدار در هر قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن ، چاه هاي فاضلاب ، لوله ها
از قبیل (لوله هاي فاضلاب ، آب ، برِق، تلفن ، حرارت مرکزي ، تهویه مطبوع ، گاز، نفت ، هواکش ها، لوله هاي بخاري ) گذرگاههاي زباله و
محل جمع آوري آن و غیره .
پ اسکلت ساختمان .
تبصره جدارهاي فاصل بین قسمتهاي اختصاصی ، مشترك بین آن قسمتها است . مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت درها و پنجره ها راهروها پله ها پاگردها که خارج ازقسمتهاي اختصاصی قرار گرفته اند.
ث تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی ، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنهابه
استثناي تلفن هاي اختصاصی ، شیرهاي آتش نشانی ، آسانسور ومحل آن ، محل اختتام پله و ورود به بام و پله هاي ایمنی .
ج بام و کلیه تأسیساتی که براي استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است .
ح نماي خارجی ساختمان .
خ محوطه ساختمان ، باغ ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
بخش دوم : اداره امور ساختمان
فصل اول : مجمع عمومی
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر
ماده ۵ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود.
ماده ۶ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادي یافوِالعاده ، در مواردي که توافقنامه اي بین مالکین تنظیم نشده است به
موجب اکثریت مطلق آراي مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم
حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
ماده ۷ در اولین جلسه مجمع عمومی ، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین
مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
ماده ۸ براي رسمیت مجمع ، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهاي اختصاصی با نماینده آنان ضروري است .
تبصره در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه براي پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه هم
اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه براي پانزده روز بعد تجدید وتصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است .
ماده ۹ کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باشد قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را
به مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره در صورتی که مالک قسمت اختصاصی ، شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهاي
حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده ۱۰ هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشندباید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر رابراي
شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده ۱۱ مجمع عمومی شرکاء داراي وظایف و اختیارات زیرمی باشد:
الف تعیین رئیس مجمع عمومی .
ب انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.
پ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان .
ت تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه هاي سالانه .
ث اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ ونگاهداري و تعمیر بنا.
ج تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان .
ماده ۱۲ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداري شود.
تبصره تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون براي کلیه شرکاء الزام آور است .
فصل دوم : اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران
ماده ۱۴ مدیر یا مدیران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجراي تصمیمات مجمع عمومی می باشند.
۲۸ تعداد مدیران بایدفرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع /۱۰/ ماده ۱۵ اصلاحی مصوب ۱۳۵۳
عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجددمدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶ در صورت استعفا، فوت ، عزل یا حجر مدیر یامدیران قبل از انقضاي مدت ، مجمع عمومی فوِالعاده ، به منظورانتخاب
جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره ۱ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضاي هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوِالعاده
باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد.
ماده ۱۷ تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است .
ماده ۱۸ مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دارتعیین می نماید. خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت
که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹ مدیر یا مدیران ، امین شرکاء بوده و نمی توانند فرد دیگر را بجاي خود انتخاب نمایند.
ماده ۲۰ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحددر مقابل آتش سوزي بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسیله مدیر، تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از
پرداخت هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲ در کلیه ساختمانهاي مشمول قانون تملک آپارتمانهاکه بیش از ده ( ۱۰ ) آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران
مکلفندبراي حفظ و نگاهداري و همچنین تنظیف قسمتهاي مشترك وانجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.
فصل سوم : هزینه هاي مشترك
ماده ۲۳ شرکاي ساختمان موظفند در پرداخت هزینه هاي مستمر و هزینه هایی که براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشترك بنا
مصرف می شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگري براي پرداخت هزینه هاي مشترك پیش بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین
یااستفاده کنندگان از هزینه هاي مشترك آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربناي قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب ، گازوئیل ،
آسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از
قبیل هزینه هاي مربوط به سرایدار، نگهبان ، متصدي آسانسور، هزینه نگاهداري تأسیسات ، باغبان ، تزیینات قسمتهاي مشترك و
غیره بطور مساوي بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا
مدیران می باشد.
تبصره چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه هاي مشترك به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن
استنکاف نماید، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه هاي مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه هاي
جاري مشترك به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده ،
به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده ۲۴ هریک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه وتقاضاي
رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می تواند به مراجع صلاحیت دارقضائی مراجعه
کند.
ماده ۲۵ هزینه هاي مشترك عبارتست از:
الف هزینه هاي لازم براي استفاده ، حفظ و نگاهداري عادي ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه .
ب هزینه هاي اداري و حق الزحمه مدیر یا مدیران .
فصل چهارم : حفظ و نگاهداري تعمیر بنا
ماده ۲۶ در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه هاي نگاهداري یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداري وعملیات یک
جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد، فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این
هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده ۲۷ مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند به منظور تأمین هزینه هاي ضروري و فوري ، وجوهی به عنوان
تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.
تاریخ صدور : ۲۱ مرداد ۱۳۹۳
ارگان صادر کننده : مجلس شوراي اسلامی
